聚焦關鍵要素　推動既有建築高質量改造

隨着我國城鎮化進程的不斷推進，既有建築改造持續創新實踐，綜合水平不斷提升。近日，在住房城鄉建設部推出的第二批城市更新典型案例中，以北京懷柔區金隅興發老廠房改造科研樓、廣西桂林市陽朔糖廠改造糖舍酒店、貴州貴陽市新華印刷廠危舊廠房改造等為代表的六個既有建築改造標桿項目，積極探索創新實踐，走出了一條兼顧安全提升、功能升級、效果焕新、環境改善、綠色節能、提質增效、政策創新的既有建築可持續改造路徑，為全國既有建築改造提供了可復製、可推廣的樣本經驗。

健全政策機製、完善標準規範。破解產權歸屬復雜、審批流程冗長難題，構建系統性政策框架。莆田湄洲島改造項目依托省級政策支持，建立涵盖土地確權、資金補貼、技術扶持的“一揽子”解決方案，有效化解海島建築產權糾紛，建立綠色低碳改造模式。自上而下建立包括地方性建築改造專項管控政策細則、“容缺審批+動態監管”機製、BIM（建築信息模型）和物聯網等建築改造領域的先進技術應用管理體系，將成為政策機製保障建立的關鍵領域。

強化空間統籌、找準功能定位。改造項目需在區域規劃坐標系中重新錨定價值坐標，實現從“閑置包袱”到區域發展新引擎的轉變。北京金隅老廠房項目聚焦區域產業升級，桂林糖廠項目實現工業遺址高端消費場景打造。“城市體檢+數據畫像”技術手段能夠強化綜合城市競爭力、產業發展等方面的城市經濟分析與交通流量、業態分布、人群特征等方面的數字化分析，推動建築綜合價值與區域定位的同頻共振。

前置運營測算、關註效益可行。深圳婦兒大厦創新采用“投建營一體化”模式，引入專業運營團隊參與前期方案。貴陽印刷廠將運營思維應用在項目全流程，引入沈浸式消費體驗等新業態。案例展現了如何實現運營結合的工作方法，在前期方案工作中建立包括市場容量、消費能力、競爭強度在內的“改造可行性指數”評估體系，同時在針對保障公益性改造項目中，強調社會效益與經濟效益平衡的“改造債券+消費信托”等特殊性金融工具的應用。

創意設計引領、文化活力共生。建築改造本質是空間敘事重構。北京金隅項目保留水泥筒倉作為科技展廳，通過加裝玻璃幕墻形成時空對話的“記憶之眼”；貴陽印刷廠將鉛字排版臺改造為藝術裝置，讓工業遺存轉化為文化符號等。這些實踐從不同角度展現了如何通過設計重新激活建築新吸引力，例如通過材質拼貼、構件保留延續歷史文脈記憶；運用可變隔斷、復合場景提升使用彈性；借助藝術介入、社群營造增強情感認同等。

培育統籌能力、保障順利實施。為保障復雜既有建築改造項目順利實施，需着力培育統籌能力。上海錦沧文華項目由國際頂尖設計團隊全程把控，確保設計與實施的一致性。湄洲島改造項目整合多方資源，推動“零碳示範區”的順利建設。在培育統籌能力方面，可建立“總師負責製”統籌機製，設立由規劃、建築、生態等多專業背景專家組成的首席技術官團隊，破解多專業協同難題。同時，還需着力建設價值發現能力、資源整合能力、風險管控能力三類核心能力。

科技創新賦能、品質好房實現。科技手段推動改造提質增效。北京金隅項目搭建智慧管控平臺，優化能源供應方案，實現園區整體碳排放量比北京市最低標準低10%。湄洲島改造集成光伏瓦、相變儲能等20項低碳技術，實現全島用電量的清潔能源占比達到84.47%。未來城市更新中應進一步強化四類技術：智能診斷技術，運用三維激光掃描快速建立建築數字檔案；低碳改造技術，研發適用於既有建築的輕型光伏幕墻；數字孪生技術，構建全要素運維管理平臺；模塊化改造技術，開發可拆卸的預製功能單元。

轉載自：　《中國建設報》　2025.04.15　中國建築學會建築改造與城市更新專業委員會主任委員、中國建築科學研究院副總工程師　劉軍進